Comprar propiedad en Marrakech: costes y trámites 2026
Comprar una propiedad en Marrakech en 2026 implica conocer los costes, impuestos y trámites específicos que todo inversor extranjero debe manejar. En esta guía detallamos los gastos de adquisición, la fiscalidad aplicable y el proceso notarial, con datos verificados para que tomes decisiones informadas.
Costes de compra: ¿Cuánto se paga realmente?
El precio de compra es solo el inicio. Al adquirir una propiedad en Marruecos, se suman impuestos, honorarios y gastos de registro que pueden representar entre un 6% y un 10% adicional sobre el valor del inmueble. Estos costes varían según el tipo de propiedad (nueva o usada) y el régimen jurídico aplicable.
Impuesto de registro y timbre
El principal impuesto es el derecho de registro, que se aplica sobre el precio de compra o el valor catastral (el que sea mayor). Para propiedades urbanas, el tipo general es del 5% en la mayoría de las ciudades, aunque en Marrakech se aplica un 4% para viviendas destinadas a uso residencial. Además, se paga un timbre fijo de aproximadamente 50 MAD (unos 5 €) en la escritura.
Honorarios del notario
El notario en Marruecos cobra honorarios regulados que suelen oscilar entre el 0,5% y el 1% del precio de compra, más IVA (20%). Estos honorarios incluyen la redacción de la escritura, la verificación de la titularidad y la inscripción en el Registro de la Propiedad.
Gastos de registro
La inscripción en el Registro de la Propiedad (Conservation Foncière) tiene un coste aproximado del 1% del valor del inmueble. Este trámite es esencial para garantizar la titularidad y obtener el título de propiedad definitivo.
Comisiones inmobiliarias
Si utilizas una agencia inmobiliaria, la comisión habitual es del 3% al 5% del precio de compra, aunque puede variar. En el caso de comprar a través de un promotor, estos gastos suelen estar incluidos.
Impuestos anuales: la fiscalidad de la propiedad
Una vez adquirida la propiedad, deberás hacer frente a impuestos anuales que dependen del uso (residencia habitual, alquiler o segunda vivienda).
Impuesto de la vivienda (Taxe d’habitation)
Este impuesto municipal se paga anualmente y su importe varía según la ubicación y el tamaño de la propiedad. En Marrakech, puede oscilar entre 500 y 2.000 MAD anuales (50-200 €).
Impuesto sobre la renta de alquiler
Si alquilas la propiedad, los ingresos están sujetos al Impuesto sobre la Renta (IR) en Marruecos. El tipo impositivo es progresivo, desde el 0% hasta el 38%, dependiendo del importe. Los no residentes pueden estar sujetos a una retención del 15% sobre los ingresos brutos si no declaran en Marruecos.
Plusvalía municipal
Al vender la propiedad, se aplica una plusvalía municipal (Taxe sur les mutations) del 5% sobre el aumento de valor entre la compra y la venta, aunque existen exenciones para la residencia habitual si se reinvierte en otra vivienda.
Trámites para comprar: paso a paso
El proceso de compra en Marruecos es relativamente sencillo, pero requiere cumplir con ciertos requisitos legales y documentación.
1. Obtener un número de identificación fiscal (IF)
Todo comprador extranjero debe obtener un número de identificación fiscal (Identifiant Fiscal) en la oficina de impuestos local. Este trámite es gratuito y se realiza con el pasaporte y un justificante de domicilio.
2. Firma del contrato de arras
Antes de la escritura pública, se firma un contrato de arras (promesa de compraventa) en el que se entrega un depósito (normalmente el 10% del precio). Este contrato puede ser privado, pero se recomienda que sea ante notario para mayor seguridad.
3. Verificación de la propiedad
Es crucial verificar que la propiedad no tiene cargas ni hipotecas, y que el vendedor es el titular legítimo. Esta verificación se realiza en el Registro de la Propiedad o mediante un certificado negativo de hipotecas.
4. Firma de la escritura pública
La compraventa se formaliza ante notario en una escritura pública (acte de vente). El notario redacta el documento, verifica la identidad de las partes y la legalidad de la operación, y procede al pago del precio mediante cheque bancario o transferencia.
5. Inscripción en el Registro de la Propiedad
Después de la firma, el notario se encarga de inscribir la propiedad a tu nombre en el Registro de la Propiedad. Este trámite puede tardar de 2 a 6 meses, y mientras tanto recibirás un certificado provisional.
Requisitos para extranjeros
Los extranjeros pueden comprar propiedades en Marruecos sin restricciones, excepto en zonas militares o estratégicas. No se requiere permiso especial, pero sí es necesario el número de identificación fiscal y, en algunos casos, un certificado de residencia.
¿Puedo comprar en nombre de una sociedad?
Sí, muchos inversores crean una sociedad marroquí (SARL) para comprar la propiedad. Esto puede ofrecer ventajas fiscales y facilitar la gestión hereditaria, pero implica costes de constitución y contabilidad.
Financiación de la compra
Los bancos marroquíes ofrecen hipotecas a extranjeros, aunque las condiciones pueden ser más estrictas. Por lo general, se financia hasta el 70% del valor de la propiedad para no residentes, con plazos de hasta 25 años y tipos de interés que rondan el 4-5% en 2026.
Documentación necesaria para la hipoteca
Para solicitar una hipoteca, necesitarás pasaporte, justificante de ingresos, declaración de la renta, y un depósito inicial del 30%. Algunos bancos exigen que la propiedad sea nueva y esté en zonas urbanas.
Consejos para evitar sorpresas
- Verifica la titularidad: solicita un certificado negativo de cargas en el registro.
- Negocia el precio: en 2026, el mercado en Marrakech ofrece oportunidades, especialmente en zonas como la Palmeraie o la nueva ciudad.
- Considera los costes de mantenimiento: si compras una villa, presupuesta gastos de comunidad, jardinería y seguridad.
- Contrata a un abogado local: un profesional te ayudará a revisar los contratos y evitar problemas legales.
Preguntas frecuentes sobre comprar propiedad en Marrakech
¿Cuánto cuesta el notario en Marruecos?
Los honorarios del notario suelen ser del 0,5% al 1% del precio de compra, más IVA. Por ejemplo, para una propiedad de 1.000.000 MAD, el notario costará entre 5.000 y 10.000 MAD (500-1.000 €).
¿Puedo comprar una propiedad en Marruecos siendo extranjero?
Sí, los extranjeros pueden comprar propiedades en Marruecos sin restricciones, excepto en zonas militares. Solo necesitas un número de identificación fiscal y tu pasaporte.
¿Cuál es el impuesto de registro en Marrakech?
El impuesto de registro para propiedades urbanas es del 4% en Marrakech, más un timbre fijo. Este impuesto se paga una sola vez en la compra.
¿Qué gastos anuales tiene una propiedad en Marruecos?
Los gastos anuales incluyen el impuesto de vivienda (500-2.000 MAD), el impuesto sobre la renta si alquilas, y el mantenimiento. No hay impuesto sobre el patrimonio en Marruecos.
¿Es seguro comprar una propiedad en Marrakech?
Sí, el sistema legal marroquí protege los derechos de propiedad. Sin embargo, es esencial realizar una due diligence y contar con un abogado local.
Conclusión
Comprar una propiedad en Marrakech en 2026 es una inversión atractiva, pero requiere conocer los costes y trámites implicados. Con una planificación adecuada y asesoramiento profesional, puedes evitar sorpresas. Si buscas una experiencia completa, considera el alquiler de villas en Marrakech para disfrutar de la ciudad mientras decides. Para estancias de lujo, explora nuestras villas privadas en Marrakech o descubre otras opciones como las villas en Oualidia.
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